Пятница, 22.09.2017
Уплотнение застройки
Меню сайта
Категории раздела
Мои статьи [7]
Форма входа
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Главная » Статьи » Мои статьи

УПЛОТНЕНИЕ «ПА-БЕЛАРУСКУ»

1 декабря 2014 г.

ВВЕДЕНИЕ

 

Данная статья написана не проектировщиком, а гражданином, принимавшем участие в общественных обсуждениях проектов «уплотнения» жилой застройки в Республике Беларусь, в т.ч.  в ее столице – г. Минске. Основная цель статьи – рассказать гражданам, не желающим уплотняться, о существующих нормах застройки. Как показывает практика, 99% граждан даже не подозревает об их существовании. С другой стороны, архитекторы (в т.ч. и с учеными степенями, обучающие студентов «не уродовать город»), специалисты в сфере градостроительства, зачастую безучастно наблюдают за уплотнением своих же дворовых территорий. Писать научные статьи о вреде высокоплотной застройки, о пользе озелененных территорий, о необходимости сохранения водно-зеленого диаметра города – это одно, а предпринимать что-то конкретное – это совсем другое. 

 

ГЛАВА 1. ОБЩЕСТВЕННОЕ ОБСУЖДЕНИЕ

 

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» решения местных Советов депутатов, местных исполнительных и распорядительных органов по вопросам планирования и застройки населенных пунктов, жилищного строительства принимаются после проведения общественных обсуждений. Порядок проведения общественных обсуждений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности установлен Положением о порядке проведения общественных обсуждений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в редакции Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.2014 № 109 (далее – Положение). Общественному обсуждению в соответствии с Положением подлежат градостроительные проекты, проектная документация и иная документация, указанные в п.п. 19 и 23 Положения.

При отсутствии утвержденных детальных планов на территорию, включающую испрашиваемый под застройку земельный участок, на общественное обсуждение выносится архитектурно-планировочная концепция объекта строительства. Архитектурно-планировочная концепция объекта строительстваэскиз, обеспечивающий наглядное представление о размещении, физических параметрах и художественно-эстетических качествах объекта строительства с указанием основных технико-экономических показателей, разрабатываемый в предынвестиционный период (до начала разработки проектной документации) (п. 3 Положения). Состав и содержание архитектурно-планировочной концепции установлены в Приложении Б к ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная документация. Состав и порядок разработки».

В течение короткого срока проведения общественного обсуждения желающие могут направить организатору общественного обсуждения свои замечания и предложения. Что обычно пишут в коллективных обращениях чиновникам нежелающие «уплотняться»? Примерно следующие: «Будут спилены десятки деревьев, не будем видеть солнца в окнах, детям негде будет играть, остаток двора заполнит автолом, во дворе развернется стройка, т.е. шум и гам», вобщем – «Не желаем жить в резервации!». Собранные под такой абстрактной «жалобой на жизнь» подписи могут принести желаемый результат, т.к. местное управление и самоуправление осуществляется в соответствии с принципом учета общественного мнения (ст. 3 Закона от 4 января 2010 г. «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь»), а земельные отношения осуществляются на основе принципа учета общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков (ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г.).

Однако, скорее всего, чиновники на такую «жалобу» не отреагируют и по результатам общественного обсуждения проект будет «рекомендован к дальнейшей разработке и реализации». На дальнейшие жалобы будет получен ответ: «Проекта еще нет, волноваться нечего. Все будет тип-топ – все нормы в разработанном проекте будут соблюдены и он обязательно будет направлен на госэкспертизу». А что за нормы такие? О них 99% граждан не имеют никакого понятия. Некоторые начинают вспоминать о неких «нормах по расстоянию между домами». Однако, в общем случае, минимальные расстояния между жилыми зданиями и иными объектами на жилых территориях принимаются в соответствии с требованиями противопожарной защиты (противопожарные разрывы), а также на основе расчетов инсоляции и освещенности. Указанные нормативы допускают размещение объектов на незначительном расстоянии от жилых домов – в общем случае, и на очень незначительном расстоянии – при определенных условиях, критерии наличия которых сформулированы весьма неопределенно.

Вот тут «собака и зарыта» – знания формируют убеждения. А если их нет?

В последующих главах статьи будут рассмотрены возможные препятствия для размещения объекта, проблема наличия территориального ресурса для размещения объекта с заданными технико-экономическими показателями и др. 

 

ГЛАВА 2. ПРЕПЯТСТВИЯ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА

 

2.1 Проект детального планирования

 

Первое, что необходимо выяснить, имеется ли на данную территорию утвержденный в установленном порядке проект детального планирования (далее – ПДП). Для г. Минска ПДП утверждаются решением Мингорисполкома, перечень части из них размещена на сайте Мингорисполкома. С ПДП можно ознакомится на приеме у гл. архитектора соответствующего р-на г. Минска в Администрации р-на (взять паспорт).

Характеристика ПДП как градостроительного проекта приведена в разделе Справочная информация

При ознакомлении с ПДП необходимо обратить внимание, где именно в ПДП закрепляется:

размещение участков объектов общего пользования, социально-культурного назначения и коммунально-бытового обслуживания, в т.ч. и объектов социально-гарантированных объектов обслуживания

размещение иных объектов (жилые дома).

Обычно размещение участков указанных объектов и жилых зданий закрепляется на основном чертеже ПДП – «Детальный план», а также на иных схемах в составе ПДП. Технико-экономические характеристики жилых зданий указываются в «Ведомость жилых зданий».

Необходимо обратить внимание, фиксируется ли размещение участков указанных объектов и жилых зданий на уровне не только кварталов, но и конкретных участков застройки?

Проекты ПДП, а также проекты их корректировки подлежат общественному обсуждению.

Проекты ПДП, а также проекты их корректировки подлежат обязательным 1) государственной экологической экспертизе (в отношении ПДП г. Минска ее проводит Минприроды) и 2) государственной экспертизе (в отношении ПДП г. Минска ее проводит РУП «Главгостройэкспертиза»).

Согласно п. 2 ст. 2 Закона об архитектурной деятельности и п. 23 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 г. № 1476 государственные органы, организации, физические лица, осуществляющие архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, обязаны соблюдать требования градостроительной документации (в т.ч. и ПДП), утвержденной в установленном порядке.

При необходимости строительства объекта, не предусмотренного в ПДП, необходимо разработать и утвердить в установленном порядке проект корректировки ПДП и только затем возводить данный объект. При этом возможно возникновение ситуации, описанной в Корректировочная вакханалия

 

2.2 Архитектурный проект застройки территории (квартала)

 

Решением об утверждении ПДП утверждается и застройщик, которому поручается реализовывать ПДП. Обычно это – УКС р-на г. Минска. В целях реализации ПДП он (либо по его заказу проектная организация) разрабатывает проект застройки на отдельные кварталы в пределах ПДП. Первой стадией проекта застройки является архитектурный проект застройки, который содержит проектные решения по размещению объектов на территории, а также определяет участки, для которых разрабатывается проект благоустройства, и участки, для которых благоустройство выполняется в проекте конкретного объекта (п. 3.10 ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание»).

Характеристика архитектурных проектов застройки территории приведена в разделе Справочная информация

Архитектурный проект застройки территории на генеральном плане указывает конкретное размещение и характеристики не только зданий, но и элементов их придомовой территории.

Существуют отдельные архитектурные проекты застройки территории, разработанные и без наличия утвержденного ПДП на данную территорию.

Архитектурный проект застройки территории подлежит государственной экологической экспертизе (Минприроды либо Минский городской комитет природных ресурсов и охраны окружающей среды) и государственной экспертизе (РУП «Главгосстройэкспертиза» либо РУП «Госстройэкспертиза по городу Минску»).

В дальнейшем могут появляться «инвесторы» с «архитектурными фантазиями», которые не всегда «вписываются» в утвержденные проекты и мешают их реализации. Как это происходит на практике – см. текст жалобы борцов с родильным домом в Тракторозаводском поселке на сайте жильцов

В случае проведения общественного обсуждения архитектурно-планировочной концепции объекта при наличии утвержденного архитектурного проекта застройки территории – см. выше аналогичные замечания в отношении ПДП.

 

2.3 Проектная документация объекта

 

Возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются на основе утвержденной проектной документации. Требования к проектной документации приведены в разделе Справочная информация

Согласно подп. 17.2 п. 17 Положения о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476, при государственной экспертизе:

1) архитектурных проектов застройки территории должно оцениваться соответствие их основных проектных решений требованиям градостроительных проектов, к которым относится и ПДП;

2) архитектурных проектов отдельных объектов должно оцениваться соответствие их основных проектных решений требованиям ПДП, архитектурных проектов застройки территории (при их наличии)

Оценивалось? И каким же образом?

РУП «Главгосстройэкспертиза» подчиняется Департаменту контроля и надзора за строительством, который выдает разрешения на строительно-монтажные работы, а также проводит выборочную проверку выданных экспертных заключений.

 

2.4 Регламенты Генерального плана города

 

Препятствия для размещения разнообразных объектов различны и находятся в многочисленных нормативных правовых актах, в т.ч. и в технических нормативных правовых актах (далее – ТНПА). Данный вопрос возможно рассмотреть только с общих позиций – чем более специфичен объект, тем больше вероятность наличия в нормативных правовых актах препятствия для его размещения.

Прежде всего, следует обратить внимание на регламенты Генерального плана города. Регламенты устанавливают нормы и правила застройки и использования зон и участков. Характеристика регламентов Генерального плана города приведена в разделе Справочная информация

Систему регламентов Генерального плана г. Минска можно скачать на сайте Мингорисполкома. 

ЛР зоны относятся к незастраиваемым  территориям, на которых застройка ограничена. На практике может быть запланировано размещение объекта на «пустыре» с самовольными посадками зеленых насаждений вблизи жилой застройки, который по своим параметрам явно не относиться к ЛР зоне. Так, было проведено общественное обсуждение проекта строительства «бизнес-центра» на месте «пустыря». Не желающие «уплотняться» граждане написали в Министерство природы и охраны окружающей среды. В ответе было сказано:

согласно данным Схемы охраны окружающей среды г. Минска и Минского района, утвержденной решением Минского городского исполнительного комитета 30 декабря 2008 г. № 1336, в Центральном районе города имеется сквер по ул. Заславской общей площадью 0,45 га, на территории которого запрещается размещение капитальных объектов всех видов строительства

Таким образом, необходимо путем обращений в различные органы (Мингорисполком, Минский городской комитет природных ресурсов и охраны окружающее среды) определить отнесение испрашиваемого под строительство объекта земельного участка к типу и подтипу зоны по функциональному назначению согласно Генерального плана г. Минска. Для озелененных территорий и «пустырей» также определить их статус. И затем делать выводы, можно ли размещать на данном земельном участке данный вид объекта.

 

2.5 Обеспеченность населения общественными социально-гарантированными объектами обслуживания

 

Сеть социально гарантированных объектов обслуживания состоит из объектов повседневного, периодического и эпизодического обслуживания (п. 7.4.2 ТКП 45-3.01-116).

Согласно ч. 5 подп. 1.7 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» в редакции от 14.01.2014 г. (далее – Указ № 72) для районов (кварталов) жилой застройки объекты социальной инфраструктуры размещаются с учетом их основных технико-экономических параметров, установленных в градостроительной документации (в т.ч. и в Генеральном плане г. Минска) и в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов.

Требования к обеспеченности населения учреждениями и предприятиями социально-гарантированного обслуживания приведены в разделе Справочная информация

Строительство жилых домов приводит к увеличению численности населения в микрорайоне (квартале), что ухудшает обеспеченность граждан, проживающих на данной территории, общественными социально-гарантированными объектами обслуживания.

Для нахождения мест расположения объектов социально-гарантированного обслуживания и измерения расстояний можно использовать программу CityInfo, где такие объекты обозначены коричневым цветом. Номер д/с, школы и поликлиники находится по их адресам в сети Интернет. Также можно использовать сайты Комитета по образованию Мингорисполкома и Комитета по здравоохранению Мингориполкома.

Расстояния рассчитываются от предполагаемого места строительства жилого дома с запасом в 10%. Т.е. необходимо учитывать все д/с – в радиусе 550 м., школы – 880 м., поликлиники - 1100 м.

Информацию о проектной (нормативной) вместимости д/с и школ, а также списочной численности детей в д/с и школах, количестве обслуживаемого поликлиникой населения можно получить с помощью обращения в Администрацию р-на.

К социально гарантированным объектам обслуживания в сфере физкультуры и спорта отнесены спортзалы, бассейны, спортивные площадки (подп. 3.1 Направления 3 Глава 6 Раздел I Генерального плана г. Минска). Соблюдаются ли основные технико-экономических показатели Генерального плана г. Минска в части обеспеченности спортплощадками жителей города (0,3 га/тыс.жит.)?

Согласно ч. 3 подп. 1.8 п. 1 Указа № 72 минимально необходимые объекты социальной инфраструктуры возводятся и принимаются в эксплуатацию в районе (квартале) жилой застройки параллельно со строительством жилых домов. К минимально необходимым объектам социальной инфраструктуры относятся объекты учреждения дошкольного и общего среднего образования, медицинского обслуживания (аптеки и объекты организаций здравоохранения, оказывающих амбулаторно-поликлиническую медицинскую помощь), объекты почтовой связи, торговли и бытового обслуживания (подп. 1.11 п. 1 Указа № 72).

Изменение функционального использования объектов социально-культурного назначения и коммунально-бытового обслуживания, которое влечет за собой снижение уровня обслуживания населения, установленного государственными градостроительными нормативами и правилами, не допускается (п. 2 ст. 11 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Текущая средняя обеспеченность населения г. Минска общей площадью жилых помещений – около 22 кв.м./чел. Основные технико-экономические показатели Генерального плана г. Минска предусматривают достижение средней обеспеченности населения общей площадью – 24 кв.м. к 2015 г. и 31 кв. м. – к 2030 г.

 

2.6 Иные препятствия для размещения объекта

 

Следует учитывать ограничение застройки в охранных зонах водозаборов и санитарно-защитных зонах (СЗЗ), которые устанавливаются для различных объектов – как очевидных (заводы), так и не очень очевидных (церкви, монастыри, многофункциональные торговые комплексы). Конкретные объекты и размеры СЗЗ для них указаны в Санитарных нормах и правилах «Требования к организации санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, являющихся объектами воздействия на здоровье человека и окружающую среду», утвержденных Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь 15.05.2014 № 35. В СЗЗ не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома; детские площадки.

Объекты, имеющие статус историко-культурной ценности, подлежат охране. Для этого выделяются зоны их охраны и зоны регулируемой застройки. Ограничения при размещении объектов на территории историко-культурной ценности, в охранной зоне и зоне регулирования застройки установлены в гл. 10 ТКП 45-3.01-116-2008.

Отсутствие препятствий для размещения конкретного вида объекта в конкретной зоне еще не означает автоматически, что данный объект можно разместить в данном месте без нарушения градостроительных, санитарных, противопожарных, экологических и иных норм. Так, минимальные расстояния между жилыми зданиями и смежными зданиями и сооружениями на жилых территориях принимаются в соответствии с требованиями ТКП 45-2.02-242 «Ограничение распространения пожара. Противопожарная защита населенных пунктов и территорий предприятий. Строительные нормы проектирования» (противопожарные разрывы), а также на основе расчетов инсоляции и освещенности с учетом требований ТКП 45-2.04-153-2009 «Естественное и искусственное освещение. Строительные нормы проектирования». Нормы по инсоляции (непосредственное, прямое солнечное облучение внутренних помещений жилых и общественных зданий, территории жилой застройки) содержат Санитарные правила и нормы «Гигиенические требования обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой застройки», утвержденные Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 28 апреля 2008 г. № 80, с изменениями и дополнениями, утвержденными Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 3 сентября 2008 г. № 136 (есть на сайте Министерства здравоохранения). Но у граждан нет инсоляционных линеек и не будут они строить «инсоляционные кривые». Да это и не нужно – инсоляционные нормы «мягкие» и обычно соблюдаются. Тем более, если объект планируется разместить с северной стороны от существующего жилого дома. 

Также для размещения объекта с заданными технико-экономическим показателями необходим  территориальный ресурс. Данный вопрос будет рассмотрен в следующей главе.

 

ГЛАВА 3. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ РЕСУРС

 

Для размещения любого объекта необходим земельный участок под него, т.е. наличие территориального ресурса в данном месте.

Сразу возникает вопрос: если территориальный ресурс для размещения объекта имеется, то куда смотрели проектировщики, проектировавшие микрорайон ранее? Ведь территориальный ресурс должен использоваться рационально и недопустимо при проектировании оставлять «пустыри». Можно предположить, что ранее нормы были более мягкие, а сейчас – «уплотненные». Такое может предполагать только гражданин, не знакомый с действующими нормами, не говоря уже о прошлых. Особенно это касается нормативов по количеству м/мест на стоянках и парковках автотранспорта для обслуживания различных объектов.

Для размещения и обслуживания любого объекта нужен земельный участок определенного размера. От чего зависит размер участка? От основных технико-экономических показателей: мощности, вместимости, пропускной способности, строительного объема объекта, общей площади помещений. Мощность – производство чего-либо за период времени; вместимость – количество квартир (жильцов), коек в больнице, учеников в школе, сотрудников в «бизнес-центре»; пропускная способность – количество посещений за смену в поликлинике («медцентре»), количество единовременных посещений чего-либо («бизнес-центра»). Кое-какие нормы по данным показателям содержатся в Приложении А «Размеры земельных участков учреждений и предприятий обслуживания» ТКП 45-3.01-116.

Земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома, называется придомовой территорией и включает: 1) часть земельного участка под зданием (застроенный участок) и 2) часть земельного участка, необходимую для эксплуатации здания, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства (проезды, парковки, детские игровые, физкультурные и хозяйственные площадки, зоны отдыха взрослых).

Существуют нормируемые минимальные расстояния между различными объектами и площадками придомовой территории, что влияет на возможность размещения всех элементов придомовой территории на ограниченном участке. Так, минимальные расстояния от окон жилых домов до различных площадок придомовой территории установлены п. 6.2.7 ТКП 45-3.01-116. Минимальные расстояния от площадок для установки мусоросборников (контейнерные площадки для сбора твердых отходов) до окон жилых домов, границ участков отдельных объектов и площадок придомовой территории установлены п. 6.2.7 ТКП 45-3.01-116 и п. 17 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Гигиенические требования к содержанию территорий населенных пунктов и организаций», утв. Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 01.11.2011 № 110.

Для жилых домов размер земельного участка (придомовой территории) определяется стандартами жилой среды. Так, для г. Минска – средний размер придомовой территории на 1 проживающего должен составлять 13 кв. м. (табл. 2.2.4 Системы регламентов Генерального плана г. Минска), из них 9 кв. м. – озелененная территория (табл. 9.1 ТКП 45-3.01-116). При этом количество жильцов в новостройках рассчитывается с учетом обеспеченности общей площадью из расчета 25 кв.м/чел. – к 2015 г. и 30 кв. м. – к 2030 г. (табл. 2.2.4 Системы регламентов Генерального плана г. Минска).

Возводимые и реконструируемые (но не существующие!) жилые здания должны обеспечиваться местами для хранения автотранспорта (гаражи, стоянки, паркинги) и местами для стоянки автомобилей (парковки возле жилых зданий) согласно нормативов.

Возводимые и реконструируемые (но не существующие) нежилые объекты должны обеспечиваться местами для стоянки автомобилей на парковках, размещаемых возле объектов.

Требуемое для объекта количество парковочных мест, установленное расчетом, должно быть расположено, как правило, в пределах участка, отведенного под застройку данного объекта (подп. 11.6.18 ТКП 45-3.01-116).

Чем больше строительный объем здания – тем большего размера необходим его земельный участок (придомовая территория).

Предположим, инвестор (застройщик) «получил» участок в 20 соток для коммерческой застройки («бизнес-центр», гостиница, «медцентр»). Существуют необходимые объекты, располагающиеся на придомовой территории. Например, проезды шириной 5,5 м. – в т.ч. и для проезда пожарных машин вдоль фасадов здания либо круговые проезды. Проезды должны располагаться на определенном расстоянии от стены здания (5-10 м.). Таким образом, по периметру участка необходимо отнять ресурс на проезды. А с учетом необходимости размещения остальной придомовой «инфраструктуры» (прежде всего, парковок для «обслуживания» объекта) окажется, что на данном земельном участке можно построить не высотный «бизнес-центр», а 2-х этажное здание с небольшими размерами в плане. Инвесторам это интересно? Нет. У них совсем иное желание – застроить полученный участок по максимуму, т.к. проезды и бесплатные парковки не приносят дохода – доход приносит только то, что находиться в здании. А проезды для пожарных машин, парковкии, озелененная территория – кому это нужно? 

Показательна статья в газете «Минский курьер» под многозначительным названием «Дело с кассами»:

«Порой инвесторам выделяют для застройки весьма сомнительные участки. Например, небольшой клочок земли в центре города, на котором проблематично возвести здание и оборудовать парковки. При этом любая компания пытается получить максимальную выгоду от вложенных средств. Добиваются этого обычно за счет размера объекта. А как новые сооружения изменят ситуацию в самой столице, прежде всего транспортную нагрузку на территории, застройщиков не особо заботит. В то же время комитет архитектуры и градостроительства не может отказать потенциальным инвесторам в подборе участка. Вот и получается, что приходится идти на компромиссы. Всегда ли оправданные?»

Что такое «весьма сомнительные участки»? Почему их «выделяют» инвесторам? Из расчета на то, что «инвесторы» смогут «согласовать» все что угодно

Вот пример попытки «уплотнения» дворовой территории, когда для размещения весьма специфического объекта с заявленными технико-экономическими характеристиками требуется земельный участок в несколько раз больший, чем испрашиваемый заказчиком под данный объект.

Итак, при оценке возможности размещения объекта с желаемыми заказчиком (инвестором) технико-экономическими показателями необходимо оценить необходимый размер его земельного участка и сравнить его с наличием территориального ресурса в данном месте

 

ГЛАВА 4. АВТОМОБИЛЬНЫЕ СТОЯНКИ И ПАРКОВКИ

 

Нормативные требования к вместимости и расположению автомобильных стоянок и парковок приведены в разделе Справочная информация

Жилые дома должны быть обеспечены автомобильными стоянками и автомобильными парковками. Объекты административно-делового назначения, науки и учебно-образовательного назначения, промышленно-производственного назначения, торгово-бытового и коммунального назначения, лечебные учреждения, спортивно-оздоровительные объекты, объекты транспортного обслуживания должны быть обеспечены автомобильными парковками.

  

ГЛАВА 5. ТИПИЧНЫЙ ПРИМЕР УПЛОТНЕНИЯ

 

Как указывалось выше, для земельного участка (придомовой территории) жилых домов установлены стандарты жилой среды. Так, для г. Минска – средний размер придомовой территории на 1 проживающего должен составлять 13 кв. м., из них 9 кв. м. – озелененная территория. Текущая средняя обеспеченность населения г. Минска общей площадью жилых помещений – около 21 кв.м./чел. Основные технико-экономические показатели Генерального плана г. Минска предусматривают достижение средней обеспеченности населения общей площадью – 24 кв.м. к 2015 г. и 31 кв. м. – к 2030 г. 

На земельном участке (придомовой территории) жилого дома располагаются следующие объекты: здание, проезды, пешеходные дорожки, парковки для автотранспорта, детские игровые, хозяйственные и физкультурные площадки, зоны для отдыха взрослых. При этом размеры и расположение данных объектов нормируется

Рассмотрим типичный пример «уплотнения» дворовой территории старой застройки. Что представляет из себя такие дворовые территории? Загроможденные автомобилями узкие проезды «прижаты» к фасадам зданий. Количество м/мест для парковки автотранспорта явно не соответствует реальному уровню автомобилизации и как следствие – автомобили на тротуарах и газонах. В целом двор напоминает машинный двор захудалого колхоза, забитый автоломом. Что можно сделать?

1. Провести комплексное благоустройство дворовой территории.

2. Уплотнить двор.

Комплексное благоустройство дворовой территории выполняется вместе с капитальным ремонтом домов согласно утвержденного перспективного Плана (т.е. не в этой жизни). Оно представляет собой не разбивку клумб и установку скамеек, а приведение всех элементов придомовой территории к нормируемым значениям: расширение проездов, создание пешеходной сети,  размещение недостающих м/мест для парковок и т.д.

Может показаться, что размещение десятка недостающих м/мест возле жилого дома – это ерунда в плане необходимого для них территориального ресурса. Действительно, 1 м/место имеет размер не менее 5.0 х 2.5 м., т.е. 10 м/мест – это площадка 25 х 5 м. Ерунда? Как бы не так. Для начала проезды «отодвигаются» от домов на расстояние 5-10 метров (в зависимости от высоты здания) и расширяются до 5.5 м. Можно разместить м/места перпендикулярно к проезду, но тогда из-за нормируемого минимального радиуса поворота ширину проезда в этой части необходимо увеличить до 7 м. 

Парковки нельзя размещать где угодно, т.к. существуют нормируемые минимальные расстояния (санитарные разрывы) от парковок до жилых домов, детской игровой и физкультурной площадки, зон отдыха взрослых. Также существуют санитарные ограничения к размещению проездов к парковкам, размещаемых на дворовой территории.

В итоге – размещение парковок возле жилых домов нередко выливается в проблему. 

При этом зачастую требуется «проработка» рельефа дворовой и прилегающей территории по вертикали с размещением отсутствующих сооружений для отвода дождевой воды. Все это – очень дорого и идет туго. А вот уплотнение идет «на ура».

Уплотнение возможно двумя видами объектов:

1. Жилой многоквартирный дом.

Возводимые и реконструируемые жилые здания должны обеспечиваться местами для хранения автотранспорта (гаражи, стоянки, паркинги) и стоянки автомобилей («гостевые» парковки возле жилых зданий) согласно нормативов. Так, вместимость стоянок (гаражей, паркингов) принимается по расчетному уровню автомобилизации на расчетный срок действия генерального плана населенного пункта и должна составлять 100 % численности расчетного парка автомобилей, принадлежащих гражданам (для г. Минска – 1 автомобиль на 1 квартиру в новостройке)

Не менее 25 % м/мест от расчетного должны располагаться на парковках у жилых зданий.

Требуемое для объекта количество парковочных мест, установленное расчетом, должно быть расположено, как правило, в пределах участка, отведенного под застройку данного объекта.

При размещении жилого здания изменяются параметры интенсивности градостроительного освоения территории,  застроенности и озелененности территории, параметры социального и экологического стандартов (обеспеченность объектами социально-гарантированного обслуживания, стоянками и парковками) на территории. Производился ли расчет этих изменений?

2. Нежилой объект (административный, социально-культурный и т.д.)

Вместимость автомобильных парковок для обслуживания нежилого здания (встроенных в жилое здание объектов обслуживания и торговли) следует определять по расчету для конкретного объекта, исходя из его посещаемости, уровня автомобилизации населения, количества персонала, работающего на объекте, и других факторов. Расчет вместимости автомобильных парковок для обслуживания нежилых объектов осуществляется по Приложению В к ТКП 45-3.01-116.

Требуемое для объекта количество парковочных мест, установленное расчетом, должно быть расположено, как правило, в пределах участка, отведенного под застройку данного объекта.

При размещении нежилого здания изменяются параметры интенсивности градостроительного освоения территории,  застроенности и озелененности территории, параметры социального и экологического стандартов (обеспеченность парковками) на территории. Производился ли расчет этих изменений?

При уплотнении прилегающей к жилому дому территории любым объектом следует учитывать, что согласно п. 3.6 гл. 2 Генерального плана г. Минска необходимо «разработать и реализовать программу градостроительной реконструкции всех сложившихся районов многоквартирной жилой застройки с инженерным обустройством автомобильных парковок индивидуального легкового транспорта на придомовых территориях». Однако, после размещения объекта на оставшейся территории возникнут т.н. «стесненные условия» и при последующем благоустройстве дворовой территории из-за нехватки придомовой территории будет невозможно одновременно:

а) разместить вблизи жилых домов парковки и соблюсти при этом требования к функциональному использованию остающейся придомовой территории;

б) сохранить озелененные участки из расчета 9 кв.м/проживающего;

в) привести к нормативным требованиям внутридворовые проезды, площадки для отдыха, игр и хозяйственных целей;

г) соблюсти градостроительные и санитарные нормы по расстоянию от указанных объектов до зданий и расстоянию между указанными объектами (от внутридворового проезда до фасада здания; от парковки до детской игровой площадки; от площадки для сбора мусора до окон жилых домов, детской игровой площадки).

 д) соблюсти санитарные ограничения к размещению проездов к парковкам, размещаемых на дворовой территории.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Какие варианты действий имеются у граждан, которых пытаются уплотнить?

1. Разобраться с нормами, получить путем обращений в государственные органы и организации необходимую информацию, а затем писать жалобы с указанием конкретных нарушений. При этом следует реализовывать свое право на благоприятную среду обитания при осуществлении архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в формах, указанных в ст. 4 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь. Именно с изучения своих прав и следует начинать.

В данной статье указаны лишь общие моменты, на которые необходимо обратить внимания, даны направления поиска необходимых норм. Каждый случай уплотнения индивидуален и дать универсальную методику невозможно. Рекомендуется изучить типичные примеры попыток уплотнения различными объектами, которые приводятся в разделе сайта «Борьба с уплотнением». 

2. Обратиться к проектировщикам, а затем – в специализированную юридическую консультацию по недвижимости к адвокатам, затем – в суд.

3. Ничего не делать и ждать уплотнения.

 

 

 

Категория: Мои статьи | Добавил: yplotn (22.07.2012) | Автор: RET_FRAN
Просмотров: 3791 | Теги: нормы, уплотнение застройки | Рейтинг: 4.0/3
Copyright MyCorp © 2017